Für viele Unternehmer ist die Immobilie der naheliegende zweite Pfeiler neben dem eigenen Betrieb: greifbar, beleihbar, steuerlich gestaltbar. Doch gerade wer sein Vermögen ohnehin in einem einzigen, illiquiden Unternehmen gebündelt hat, sollte genau verstehen, welche Rolle Immobilien im Vermögensaufbau spielen können – und wo ihre Grenzen liegen.
Woraus sich der Ertrag einer Immobilie zusammensetzt
Der Gesamtertrag einer vermieteten Immobilie speist sich aus zwei Quellen: der laufenden Mietrendite und der Wertentwicklung. Die Mietrendite ergibt sich aus der Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Aussagekräftig wird sie aber erst, wenn Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Leerstandsphasen abgezogen sind. Zwischen Brutto- und Nettorendite liegen in der Praxis oft deutliche Unterschiede.
Die Wertentwicklung wiederum ist kein Automatismus. Sie hängt von Lage, Objektzustand, Zinsniveau und regionaler Nachfrage ab – und kann über längere Phasen auch negativ ausfallen.
Der Fremdkapitalhebel
Was Immobilien von den meisten anderen Anlageklassen unterscheidet, ist die breite Finanzierbarkeit. Wird ein Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital bezahlt, wirkt ein Hebel auf die Eigenkapitalrendite – in beide Richtungen. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit frei gewählten Annahmen zeigt den Mechanismus:
- Kaufpreis 1 Mio. Euro, Nettokaltmiete 40.000 Euro im Jahr (4 % auf den Kaufpreis)
- 300.000 Euro Eigenkapital, 700.000 Euro Darlehen
- Bei 3,5 % Zins betragen die Zinskosten 24.500 Euro; es verbleiben 15.500 Euro, rund 5,2 % auf das Eigenkapital
- Bei 4,5 % Zins sind es 31.500 Euro Zinsen; es verbleiben 8.500 Euro, rund 2,8 % auf das Eigenkapital
Nicht berücksichtigt sind dabei Erwerbsnebenkosten, Bewirtschaftung, Tilgung und Steuern. Das Beispiel verdeutlicht dennoch: Ein Prozentpunkt beim Zins verändert das Ergebnis auf Eigenkapitalebene erheblich. Liegt der Finanzierungszins dauerhaft über der Objektrendite, kehrt sich der Hebel um.
Der Fremdkapitalhebel ist kein Renditegenerator, sondern ein Verstärker – auch für Fehler.
Die Marktlage im Herbst 2026
Die aktuellen Preisindizes zeigen ein gemischtes Bild. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) lag im zweiten Quartal 2026 um 1,3 % über dem Vorjahresquartal, gegenüber dem Vorquartal ging er leicht um 0,1 % zurück. Wohnimmobilien verteuerten sich binnen Jahresfrist um 1,9 %, die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen um 3,2 %. Büroimmobilien (−1,2 %) und Einzelhandelsobjekte (−0,2 %) verloren dagegen an Wert.
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, veröffentlicht am 24. September 2026, weist für das zweite Quartal 2026 ein Plus von 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal aus. In den sieben größten Metropolen gaben die Preise für Eigentumswohnungen leicht nach (−0,4 %), in kreisfreien Großstädten außerhalb der Metropolen stiegen sie um 2,0 %.
Hinzu kommt ein verändertes Zinsumfeld: Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen am 10. September 2026 um 25 Basispunkte angehoben, der Einlagesatz liegt seit dem 16. September 2026 bei 2,50 %. Für Käufer mit hohem Fremdkapitalanteil ist die Zinsentwicklung damit wieder ein zentraler Faktor der Kalkulation.
Wege, Immobilien zu halten
Unternehmer haben grundsätzlich vier Möglichkeiten, Immobilien in ihr Vermögen aufzunehmen. Sie unterscheiden sich vor allem bei Steuer, Aufwand und Liquidität.
Direktinvestment im Privatvermögen
Die Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Schuldzinsen und Abschreibungen sind als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 und Nr. 7 EStG). Der zentrale Vorteil liegt beim Verkauf: Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind selbst genutzte Objekte unter den dort genannten Voraussetzungen.
Vermögensverwaltende GmbH
Bei größeren Beständen und dem Ziel, Erträge zu thesaurieren, halten viele Unternehmer Immobilien in einer Kapitalgesellschaft. Laufende Mieterträge unterliegen dort der Körperschaftsteuer, die nach § 23 Abs. 1 KStG bis einschließlich 2027 bei 15 % liegt und ab 2028 schrittweise bis auf 10 % im Jahr 2032 sinkt. Gewerbesteuer lässt sich unter den engen Voraussetzungen der sogenannten erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG weitgehend vermeiden – sie setzt voraus, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz und daneben allenfalls eigenes Kapitalvermögen verwaltet. Die Zehnjahresfrist gilt in der GmbH nicht; Veräußerungsgewinne sind stets steuerpflichtig. Eine ausführliche Gegenüberstellung bietet unser Beitrag Vermögensverwaltende GmbH oder Privatvermögen? Ein Vergleich.
Offene Immobilienfonds
Sie ermöglichen eine breite Streuung mit geringem Kapitaleinsatz, sind aber nur eingeschränkt liquide. Nach § 255 KAGB gilt für Anteile eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten; die Rückgabe muss zudem mit einer Frist von zwölf Monaten unwiderruflich erklärt werden.
Börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs
Immobilienaktien und REITs sind börsentäglich handelbar, schwanken dafür aber mit dem Aktienmarkt. Deutsche REIT-Aktiengesellschaften dürfen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 REITG keine inländischen Bestandsmietwohnimmobilien halten; ihr Schwerpunkt liegt daher auf Gewerbeimmobilien.
Steuerliche Grundlagen im Überblick
Nach aktueller Rechtslage (Stand: September 2026) sind vor allem drei Stellschrauben relevant:
- Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG): Wohngebäude im Privatvermögen, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, werden mit 3 % jährlich abgeschrieben, ältere Gebäude mit 2 %, vor 1925 fertiggestellte mit 2,5 %. Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen, sieht das Gesetz ebenfalls 3 % vor.
- Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): Für neue Wohngebäude, bei denen der Bau oder der rechtswirksame Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 1. Oktober 2029 liegt, sind 5 % vom jeweiligen Restwert möglich; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig.
- Grunderwerbsteuer: Die Länder legen den Satz selbst fest. Er reicht aktuell von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein – bei größeren Objekten ein erheblicher Kostenblock, der die Anfangsrendite schmälert.
Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen. Wie diese Nebenkosten die Rechnung verschieben, sollte vor jeder Kaufentscheidung objektbezogen durchgerechnet werden.
Risiken, die oft unterschätzt werden
Klumpenrisiko. Wer Unternehmensanteile und mehrere Immobilien in derselben Region hält, ist doppelt vom lokalen Wirtschaftsraum abhängig. Eine einzelne Immobilie macht zudem schnell einen großen Teil des freien Vermögens aus.
Illiquidität. Direkt gehaltene Immobilien lassen sich weder schnell noch in Teilen verkaufen. Transaktionskosten fallen bei jedem Eigentümerwechsel erneut an.
Leerstand und Mietausfall. Gerade bei Gewerbeflächen oder wenigen Mieteinheiten kann ein einzelner Mieterwechsel die Rendite eines ganzen Jahres aufzehren.
Regulierung und Sanierung. Das Gebäudeenergiegesetz wurde zum 29. Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt, dafür greifen ab 2028 und 2029 schrittweise Quoten für grüne Gase und Biobrennstoffe. Energetische Anforderungen und Modernisierungsbedarf bleiben ein Kostenfaktor, der bei älteren Objekten in die Kalkulation gehört.
Zinsänderungsrisiko. Läuft eine Zinsbindung aus, kann die Anschlussfinanzierung die Rechnung grundlegend verändern – wie das Rechenbeispiel oben zeigt.
Checkliste: Fragen vor dem ersten oder nächsten Objekt
- Welchen Anteil am Gesamtvermögen sollen Immobilien ausmachen – und wie hoch ist dieser Anteil inklusive Betriebsimmobilien schon heute?
- Soll das Objekt im Privatvermögen, in einer vermögensverwaltenden GmbH oder indirekt über Fonds gehalten werden?
- Trägt die Nettomietrendite auch dann, wenn der Zins nach Ablauf der Zinsbindung höher liegt?
- Sind Rücklagen für Instandhaltung, energetische Modernisierung und Leerstand eingeplant?
- Wie lange kann das Kapital gebunden bleiben – mindestens zehn Jahre bei privater Direktanlage, um die Steuerfreiheit nach § 23 EStG zu erreichen?
- Wer übernimmt die Verwaltung, und was kostet das realistisch?
Besonders relevant sind diese Fragen nach einem Unternehmensverkauf, wenn plötzlich hohe liquide Mittel angelegt werden sollen. Hinweise dazu enthält unser Beitrag Unternehmen verkauft – und dann? Die ersten zwölf Monate nach dem Exit. Wer Immobilien vor allem als Baustein der Altersvorsorge sieht, sollte sie im Zusammenspiel mit anderen Instrumenten betrachten – siehe Altersvorsorge für Unternehmer: Rürup, bAV und Holding im Vergleich.
Fazit
Immobilien können im Vermögen von Unternehmern eine stabilisierende Rolle spielen: laufende Erträge, Inflationsbezug über die Mieten, steuerliche Gestaltungsspielräume. Gleichzeitig binden sie Kapital langfristig, reagieren empfindlich auf Zinsen und verstärken bei hoher Fremdfinanzierung Chancen wie Verluste. Die aktuellen Indizes zeigen einen Wohnungsmarkt mit moderat steigenden Preisen und Mieten, während Gewerbeimmobilien wieder nachgeben – ein Umfeld, das weniger auf breite Wertsteigerung als auf sorgfältige Objekt- und Strukturwahl setzt. Entscheidend ist, Immobilien nicht isoliert, sondern als Teil der gesamten Vermögensaufteilung zu planen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Maßgeblich ist die individuelle Prüfung durch qualifizierte Berater.
Quellen
- vdp / pfandbrief.de – Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise (vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026, 10.08.2026) – https://www.pfandbrief.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/
- Statistisches Bundesamt – Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026: +0,6 % zum Vorjahresquartal (24.09.2026) – https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/09/PD26_336_61262.html
- Europäische Zentralbank – Geldpolitische Beschlüsse vom 10. September 2026 – https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260910~314e508016.de.html
- § 7 EStG – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
- § 9 EStG – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html
- § 23 EStG – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- § 9 GewStG – https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/__9.html
- § 23 KStG – https://www.gesetze-im-internet.de/kstg_1977/__23.html
- § 255 KAGB – https://www.gesetze-im-internet.de/kagb/__255.html
- § 1 REITG – https://www.gesetze-im-internet.de/reitg/__1.html
- finanz-tools.de – Grunderwerbsteuer 2026 in allen Bundesländern – https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle
- Bundesregierung – Neues Gebäudemodernisierungsgesetz – https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neues-gebaeudemodernisierungsgesetz-2430284
